L’apport personnel : qu’est-ce que c’est ?
L’apport personnel est une somme d’argent minimale dont doit disposer un particulier afin d’obtenir un emprunt pour réaliser un achat immobilier. Il est exprimé en pourcentage du montant total de l’emprunt. Il va servir principalement à couvrir les frais relatifs à l’achat du bien immobilier comme les frais de notaire, les frais de dossier, les frais de garantie, la caution, etc.
Par exemple, vous avez eu un vrai coup de cœur pour une maison et savez que l’opération d’achat vous coûtera 200 000 €. Vous pouvez en financer une partie, car vous disposez de 40 000 €. Votre apport sera alors de 20 %. Il vous restera à financer 80 % de la valeur totale à l’aide d’un crédit immobilier. À ces 80% s’ajoutent les frais de notaire qui, dans ce cas, s’élèveront à environ 15 000 €. Le montant à rembourser sera de 175 000 €.
En théorie, et légalement, un emprunteur n’a aucune obligation d’avoir un apport personnel au moment de la conclusion d’un crédit immobilier. Pourtant, l’apport est exigé par toutes les banques, car il a valeur de garantie pour elles. Il permet de partager les risques et de couvrir à minima les dépenses de base.
En effet, les établissements bancaires n’acceptent généralement pas de prêter plus que le montant du bien. Limiter le crédit à la valeur du bien permet aux banques de s’assurer de récupérer l’intégralité des fonds en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.
Mais surtout l’apport constitue un atout non négligeable pour l’établissement de crédit. Il témoigne de votre stabilité financière. Et est ainsi perçu positivement par les banques qui seront plus à même d’envisager des conditions favorables pour l’attribution d’un prêt immobilier.
Comment constituer votre apport personnel ?
Si l’épargne est importante et peut gonfler le montant de votre apport personnel, elle n’est pas la seule source existante. En effet, un apport peut prendre différentes formes :
- Les livrets d’épargne (livret A, livret développement durable)
- Les économies personnelles en liquide
- Les prêts aidés : Plan Épargne Logement (PEL), Compte Épargne Logement (CEL), Prêt Action Logement
- Les différents placements financiers réalisés (Assurance-Vie, Plan Épargne Entreprise)
- Les donations familiales
- Les héritages
- Une somme obtenue suite à la revente d’un bien
- Un prêt relais accordé par la banque
À savoir
Attention ! Le déblocage des fonds de certains de ces éléments peut prendre du temps. Il faut donc anticiper un peu les choses pour que votre apport puisse être pris en compte dans les délais impartis. C’est le cas notamment de l’assurance-vie ou des participations d’entreprise qui ne peuvent pas être activées du jour au lendemain.
Quel doit être le montant minimum d’un apport personnel ?
Traditionnellement, l’apport personnel doit représenter au minimum 10 % du prix du bien immobilier.
Pourquoi cela ? Ces 10 % correspondent, en général, à la couverture des frais de notaire et de garantie.
Parfois, certaines banques demandent un apport personnel plus élevé. Quelques établissements de crédit pourront vous demander un montant équivalent à 30 ou 40 % de votre opération selon les situations et l’importance de la demande de financement.
L’astuce de la tribu Immoprêt
Un apport personnel est considéré comme significatif lorsqu’il avoisine les 20 %. Pour vous aider dans votre positionnement, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt.
Prenons un exemple :
Vous souhaitez acheter un appartement d’une valeur de 250 000 €. En toute logique, votre apport doit être au minimum de 25 000 €. Le montant du crédit qui vous sera accordé s’élèvera alors à 245 000 €, frais de notaires inclus (ces derniers représentent environ 8% du prix du bien).
En revanche, si votre apport personnel reste en deçà des 10 % exigés, sauf à trouver une source de financement supplémentaire, la banque refusera de vous attribuer un crédit pour l’achat de cet appartement vous obligeant à vous tourner vers un bien adapté à votre capacité d’emprunt.
À savoir
Il est très difficile d’obtenir un prêt immobilier à 110 % (c’est-à-dire en empruntant aussi les frais de notaire et de garantie) même si légalement aucune loi n’interdit cette possibilité. Il faudra alors présenter des garanties très solides à la banque.
Étude de prêt immobilier sans engagement
Quels sont les avantages de l’apport personnel pour votre achat immobilier ?
Disons-le, plus votre apport personnel est élevé, plus les conditions d’emprunt vous seront favorables. La banque considérera votre prêt immobilier comme peu risqué et vous attribuera un taux d’intérêt préférentiel. C’est un peu la situation idéale où l’emprunteur à un profil très intéressant pour la banque.
L’apport personnel peut aussi avoir un impact sur votre taux d’endettement maximum. Classiquement, ce taux ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus. Autrement dit, le montant de vos dettes ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels.
Et si vous présentez un apport conséquent, vous pourrez négocier afin de revoir à la hausse cette limite du tiers de vos revenus.
Enfin, un apport conséquent (au minimum 20 %) constitue un véritable gage de sérieux et est le garant de la bonne gestion financière de l’emprunteur.
Cela peut finir de convaincre la banque d’augmenter votre plafond de crédit immobilier.
À quel moment l’apport personnel est-il versé lors d’un achat immobilier ?
Tout comme le capital emprunté à la banque, votre apport ne pourra être exigé qu’au moment de la conclusion définitive de la vente, c’est-à-dire lors de la signature chez le notaire de l’acte de vente authentique et définitif.
Si les sommes nécessaires sont déjà placées sur vos comptes, vous pouvez être rassuré ! En cas de réel coup de cœur pour un bien immobilier, vous disposez d’un délai relativement important pour réunir les sommes nécessaires à la réussite de votre projet. À compter de l’acceptation de l’offre d’achat et de la signature du compromis de vente, l’emprunteur a environ trois mois pour trouver les ressources.
À savoir
À noter ! Dans certaines situations, il peut vous être demandé un apport de réserve. Cette demande émane généralement du notaire ou de l’agence avant la vente finale, au moment de la signature du compromis de vente.
Cette somme peut représenter jusqu’à 10% du prix d’achat. Elle constitue une garantie qui sera mise sous séquestre jusqu’à la finalisation de l’acte de vente.
Nous vous recommandons donc, avant toutes démarches, de vous assurer d’avoir un montant minimum de côté qui vous permettra de vous engager dans une promesse de vente et d’éviter les frustrations.
Obtenir un crédit immobilier sans apport personnel, c’est possible ?
Si légalement, aucune obligation de disposer d’un apport personnel pour solliciter un prêt immobilier n’existe, dans les faits c’est plus compliqué. En effet, les banques refusent quasi systématiquement, désormais, de financer à 110% l’achat d’un bien immobilier. Elles ont développé une méfiance accrue à l’égard des emprunteurs ne disposant pas d’un apport personnel. Pour elles, cette lacune peut témoigner d’une incapacité à gérer ses comptes ou d’une instabilité professionnelle et donc financière. Elles sont également soumises aux critères du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
À savoir
À noter ! Au-delà de l’emprunt, un achat immobilier sans apport est synonyme de financement par la banque de tous les frais accessoires nécessaires à l’achat du bien. Ce type de financement s’appelle un “crédit à 110%”. Celui-ci est très engageant pour la banque et risqué.
Après tout, pourquoi ne pas tenter votre chance même si vous n’avez aucun apport ?
Chaque situation personnelle est par définition unique. Aucun parcours de vie n’est linéaire et aucun profil n’est parfait. Alors, n’hésitez pas à solliciter différents établissements bancaires qui étudieront en profondeur votre dossier.
Sur ce point, un courtier de la tribu Immoprêt peut vous conseiller dans vos démarches. Notre connaissance du marché de l’immobilier et des établissements prêteurs peut constituer un réel atout pour vous. En effet, nos courtiers mènent les négociations pour vous auprès des banques les plus à même de répondre à votre projet.
Étude pour un crédit sans apport
Sans apport personnel, comment convaincre un établissement de crédit immobilier ?
Si vous souhaitez malgré tout emprunter sans apport personnel, il vous faudra présenter un dossier très solide aux banques. Il faudra notamment justifier :
- De revenus élevés et récurrents
- D’un contrat assurant une sécurité professionnelle (CDI ou statut de fonctionnaire)
- D’une ancienneté importante dans l’entreprise
- D’un patrimoine financier (assurance-vie, biens immobiliers déjà acquis)
- Éventuellement, d’un investissement immobilier locatif dont les mensualités serviront automatiquement à rembourser les mensualités de l’emprunt.
Les banques peuvent se montrer également (et éventuellement) plus conciliantes avec les profils jeunes, nouvellement entrés dans la vie active qui n’ont pas encore eu le temps de se constituer une épargne importante.
Enfin, dernier conseil, présentez aussi des comptes au vert, c’est-à-dire sans découvert lors de la constitution de votre dossier. Un tel élément est encore un bon point pour la banque qui saura le valoriser pour vous aider dans votre projet immobilier.
Comment bien prendre toutes ces informations en compte pour obtenir un crédit immobilier ?
Il suffit de passer voir votre courtier immobilier Immoprêt, vous évaluerez ensemble votre situation afin d’avoir une vision personnalisée de votre crédit. Une fois votre budget estimé et tous les bons conseils en poche, à vous la propriété !
